Pour un résident fiscal français, acheter à l'étranger n'efface pas l'imposition en France : les revenus locatifs et plus-values restent déclarables via le formulaire 2047. Les conventions fiscales avec le Portugal, l'Espagne et Maurice évitent la double imposition, mais les méthodes diffèrent : crédit d'impôt ou taux effectif. Comparez le taux net après fiscalité française résiduelle et prélèvements sociaux (17,2 % en 2026) avant tout arbitrage entre ces trois destinations.
Diversifier son patrimoine en achetant à l'étranger attire chaque année davantage d'investisseurs français : fin 2025, 1 784 975 Français étaient inscrits au registre des résidents à l'étranger, soit une hausse de 3,5 % sur un an. Pourtant, la rentabilité brute affichée par un agent immobilier à Lisbonne, Barcelone ou Grand Baie ne reflète jamais la réalité nette après fiscalité. Comprendre l'acheter à l'étranger fiscalité comparée entre le Portugal, l'Espagne et l'Île Maurice est la condition sine qua non d'un investissement rentable. Ce guide décrypte les règles applicables en 2026 pour un résident fiscal français.
Pourquoi la fiscalité est le vrai curseur quand on achète à l'étranger
Tout résident fiscal français reste imposable en France sur l'ensemble de ses revenus mondiaux, y compris les loyers et plus-values générés à l'étranger (CGI art. 4 A et 4 B). La rentabilité brute affichée d'un bien au Portugal, en Espagne ou à Maurice peut être significativement réduite par la fiscalité française résiduelle. Les conventions fiscales bilatérales évitent la double imposition, mais elles ne suppriment pas l'obligation déclarative française.
Les conventions fiscales bilatérales signées par la France avec le Portugal, l'Espagne et l'Île Maurice organisent la répartition du droit d'imposer entre les deux États. Elles ne vous dispensent pas de déclarer vos revenus étrangers en France via le formulaire 2047 : l'obligation déclarative reste entière, et le défaut expose à des pénalités substantielles. La convention détermine uniquement la méthode d'élimination de la double imposition — crédit d'impôt ou taux effectif — avec des conséquences très différentes sur votre imposition globale.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique sur l'ensemble du patrimoine immobilier mondial d'un résident fiscal français, en vertu de l'article 964 du CGI. Un appartement acheté à Lisbonne, une villa à Marbella ou une résidence à Maurice entrent dans l'assiette de l'IFI dès lors que vous résidez fiscalement en France. Ce point est systématiquement sous-estimé par les investisseurs qui calculent leur rentabilité sur la seule base de la fiscalité locale.
L'IFI mondial (CGI art. 964) s'applique sur vos biens situés au Portugal, en Espagne et à l'Île Maurice tant que vous êtes résident fiscal français. Aucune convention fiscale bilatérale ne vous en exonère. Intégrez systématiquement ce coût dans votre calcul de rentabilité nette avant d'investir.
Portugal : un marché dynamique, une fiscalité à décrypter pour l'acheteur étranger
Le Portugal affiche une hausse des prix de +17,6 % en 2026. À l'achat, l'IMT, le Droit de Timbre et la taxe foncière annuelle (IMI/AIMI) s'appliquent. Les non-résidents sont imposés à 25 % sur les plus-values, ou sur 50 % de la plus-value aux taux progressifs IRS (13,25 % à 48 %). La convention France-Portugal (1971, avenant 2016) utilise la méthode du taux effectif, source de complexité pour l'investisseur français.
À l'achat, l'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) constitue le principal coût fiscal : son taux varie selon le prix d'acquisition et la nature du bien. Une exonération totale d'IMT reste accessible si vous achetez une résidence principale dont la valeur ne dépasse pas 106 346 € sur le continent, ou 132 933 € aux Açores et à Madère. Le Droit de Timbre (0,8 % du prix de vente) s'ajoute systématiquement à l'IMT.
Sur les revenus locatifs, les prélèvements sociaux français s'élèvent à 17,2 % pour le foncier nu étranger, maintenus par la LFSS 2026. Pour un investisseur en location meublée (LMNP), ce taux monte à 18,6 % depuis la LFSS 2026. Ces prélèvements s'ajoutent à l'imposition portugaise locale et réduisent mécaniquement la rentabilité nette calculée sur la seule base du marché lusitanien.
L'effet pervers du taux effectif sur votre TMI française
La méthode du taux effectif, appliquée par la convention France-Portugal, produit un effet souvent ignoré des investisseurs : vos revenus locatifs portugais sont exonérés d'IR direct en France, mais ils sont réintégrés fictivement dans le calcul de votre taux d'imposition français. Concrètement, vos salaires ou retraites de source française peuvent basculer dans une tranche marginale supérieure, augmentant votre impôt sur des revenus qui n'ont pourtant aucun lien avec le Portugal. Un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) spécialisé en fiscalité internationale est indispensable avant tout investissement pour simuler cet effet de seuil.
Le régime IFICI (successeur du RNH supprimé en 2026) reste accessible aux nouveaux résidents fiscaux portugais qualifiés. Si vous envisagez de transférer votre résidence fiscale au Portugal, ce régime peut modifier substantiellement votre équation fiscale globale. Consultez un CGP avant toute démarche.
Espagne : 19 % fixe sur les plus-values, la lisibilité fiscale comme atout pour l'acheteur français
L'Espagne applique un taux fixe de 19 % sur les plus-values immobilières et les revenus locatifs pour les résidents UE/EEE, dont les Français. La convention France-Espagne (1995, avenant 2014) utilise la méthode du crédit d'impôt : l'impôt espagnol est déduit de l'impôt français dû, avec un éventuel complément si le taux français est supérieur. Cette lisibilité fait de l'Espagne la destination la plus simple à modéliser pour un investisseur français dans le cadre d'un acheter à l'étranger fiscalité comparée.
Le formulaire 210 permet aux non-résidents de déclarer leurs revenus immobiliers espagnols directement auprès de l'administration fiscale espagnole (AEAT). Le taux de 19 % s'applique aussi bien aux revenus locatifs qu'aux plus-values de cession pour les résidents de l'Union européenne. Si votre taux marginal d'imposition français dépasse 19 %, un complément d'impôt reste dû en France après déduction du crédit d'impôt espagnol — la méthode du crédit d'impôt ne garantit pas une imposition plafonnée à 19 %.
Le marché espagnol affiche une progression de +12,9 % au Q4 2025, portée par une demande soutenue dans les zones côtières et les grandes métropoles. L'IBI (taxe foncière annuelle) et l'Impuesto sobre el Patrimonio (IP, équivalent de l'IFI) varient selon les communautés autonomes : certaines régions, comme Madrid, appliquent des abattements significatifs sur l'IP, tandis que d'autres le maintiennent à plein taux. Intégrez cette variable régionale dans votre analyse avant de choisir une localisation.
Le régime Beckham (Ley Beckham) permet aux nouveaux résidents fiscaux espagnols de bénéficier d'un taux d'imposition forfaitaire de 24 % sur les revenus de source espagnole pendant six ans. Si vous envisagez une expatriation en Espagne, ce dispositif mérite une analyse approfondie avec un fiscaliste spécialisé.
Île Maurice : la fiscalité la plus allégée pour acheter à l'étranger
L'Île Maurice offre le profil fiscal le plus attractif pour un investisseur français : absence d'IFI, absence de droits de succession, taux d'imposition sur les revenus plafonné à 15 % et pas de taxe sur les plus-values dans la plupart des cas. La convention fiscale France-Maurice évite la double imposition via un crédit d'impôt, rendant la mécanique fiscale globale plus favorable que pour les deux destinations européennes.
L'accès à la propriété pour les étrangers à Maurice reste encadré par des dispositifs spécifiques : l'IRS (Integrated Resort Scheme), le RES (Real Estate Scheme) et le PDS (Property Development Scheme) définissent les conditions d'acquisition et les seuils d'investissement. Ces dispositifs ouvrent également la voie à un permis de résidence mauricien, qui peut, sous conditions, permettre un transfert de résidence fiscale et modifier radicalement votre équation fiscale française.
Deux points de vigilance s'imposent malgré l'attractivité mauricienne dans le cadre d'un acheter à l'étranger fiscalité comparée. Tant que vous restez résident fiscal français, l'IFI mondial s'applique sur votre bien mauricien (CGI art. 964), neutralisant partiellement l'avantage de l'absence d'IFI local. Par ailleurs, la LFSS 2026 porte les prélèvements sociaux sur les BIC LMNP étrangers à 18,6 % : si vous optez pour la location meublée à Maurice, ce coût additionnel français doit être intégré dès la phase de modélisation.
L'éloignement géographique de l'Île Maurice implique une gestion locative déléguée à distance. Les coûts de gestion (5 % à 10 % des loyers selon les prestataires locaux) et les frais de déplacement doivent être intégrés dans votre calcul de rentabilité nette réelle.
Tableau comparatif : Portugal, Espagne, Île Maurice — fiscalité synthétisée pour l'acheteur français
Ce tableau compare les principaux paramètres fiscaux des trois destinations pour un résident fiscal français : taux de plus-value, revenus locatifs, taxe foncière, droits de succession, IFI, convention bilatérale et méthode d'élimination de la double imposition. L'Île Maurice domine sur le plan fiscal pur ; l'Espagne offre la plus grande lisibilité ; le Portugal reste complexe mais dynamique avec une hausse de +17,6 % en 2026.
| Critère | Portugal | Espagne | Île Maurice |
|---|---|---|---|
| Plus-value (non-résident) | 25 % (taux fixe) ou 50 % de la PV aux taux progressifs IRS (13,25 % à 48 %) | 19 % fixe (résidents UE/EEE) | Faible / exonération possible dans la plupart des cas |
| Revenus locatifs | Taux progressifs IRS (non-résidents) | 19 % fixe (résidents UE/EEE) | 15 % maximum |
| Taxe foncière annuelle | IMI + AIMI | IBI (variable selon région) | Faible |
| Droits de succession | Existants | Existants (variables par région) | Absents |
| IFI / Impôt sur la fortune | IFI français applicable (résident FR) | IP espagnol + IFI français applicable | Absent localement ; IFI français si résident FR |
| Convention avec la France | Oui — 14/01/1971, avenant Lisbonne 25/08/2016 (décret 2018-7) | Oui — 10/10/1995, avenant 11/04/2014 | Oui |
| Méthode double imposition | Taux effectif | Crédit d'impôt | Crédit d'impôt |
| Prélèvements sociaux FR (foncier nu) | 17,2 % (LFSS 2026) | 17,2 % (LFSS 2026) | 17,2 % (LFSS 2026) |
| Prélèvements sociaux FR (LMNP) | 18,6 % (LFSS 2026) | 18,6 % (LFSS 2026) | 18,6 % (LFSS 2026) |
| Dynamisme prix 2026-2026 | +17,6 % | +12,9 % (Q4 2025) | Croissance modérée stable |
| Régime fiscal attractif | IFICI (ex-RNH) | Régime Beckham | Résidence fiscale avantageuse |
Avantages et pièges à éviter avant d'acheter à l'étranger : le bilan pour l'investisseur français
Acheter à l'étranger offre une diversification patrimoniale réelle et un accès à des marchés dynamiques. Mais les pièges sont nombreux : oubli de l'imposition mondiale française, effet de seuil sur la TMI via le taux effectif, IFI mondial, obligation de déclarer les comptes bancaires étrangers. Un accompagnement par un CGP et un notaire spécialisé en droit international privé est indispensable pour sécuriser votre investissement dans le cadre d'un acheter à l'étranger fiscalité comparée.
- ✅ Portugal : marché en forte hausse (+17,6 % en 2026), convention solide, régime IFICI, exonération IMT sous 106 346 €
- ✅ Espagne : taux de plus-value lisible à 19 % pour les résidents UE, méthode du crédit d'impôt simple à calculer, marché en progression (+12,9 %)
- ✅ Île Maurice : taux d'imposition sur les revenus plafonné à 15 %, absence d'IFI local, absence de droits de succession, stabilité juridique reconnue
- ✅ Les trois pays disposent d'une convention fiscale avec la France évitant la double imposition
- ✅ Portugal et Espagne : protection juridique renforcée par le droit de l'UE (règlement Bruxelles IV pour les successions)
- ✅ Maurice : permis de résidence accessible via l'investissement immobilier, ouvrant la voie à un transfert de résidence fiscale
- ❌ Tous pays : imposition mondiale française inapplicable à contourner tant que vous êtes résident fiscal en France
- ❌ Portugal : méthode du taux effectif peut faire basculer vos revenus français dans une TMI supérieure
- ❌ Portugal : suppression du RNH en 2026, régime IFICI plus restrictif pour les nouveaux résidents
- ❌ Espagne : droits de succession variables selon les régions, IP (impôt sur la fortune) applicable dans certaines communautés autonomes
- ❌ Maurice : éloignement géographique, gestion locative à distance coûteuse, accès à la propriété encadré pour les étrangers (IRS, RES, PDS)
- ❌ Tous pays : obligation déclarative via formulaire 2047 en France, obligation de déclarer les comptes bancaires étrangers (CGI art. 1649 A)
- ❌ LMNP étranger : prélèvements sociaux portés à 18,6 % par la LFSS 2026, à anticiper dans tous les cas
Conclusion : trois destinations, trois stratégies fiscales à calibrer avant d'investir
La comparaison acheter à l'étranger fiscalité comparée entre le Portugal, l'Espagne et l'Île Maurice révèle trois profils distincts : l'Espagne offre la lisibilité maximale avec son taux fixe de 19 % et la méthode du crédit d'impôt ; le Portugal combine dynamisme du marché (+17,6 % en 2026) et complexité fiscale via le taux effectif ; l'Île Maurice présente l'environnement fiscal le plus allégé avec un taux d'imposition plafonné à 15 %, l'absence de droits de succession et l'absence d'IFI local. Aucune de ces destinations ne vous exonère de vos obligations fiscales françaises tant que vous restez résident fiscal en France.
Votre première action concrète : mandatez un CGP spécialisé en fiscalité internationale pour simuler votre imposition nette globale — française et locale — avant de signer tout compromis. Intégrez systématiquement dans votre modèle les prélèvements sociaux français (17,2 % pour le foncier nu, 18,6 % pour le LMNP depuis la LFSS 2026), l'IFI mondial sur votre patrimoine immobilier étranger, et l'effet de seuil potentiel sur votre TMI française. La rentabilité nette réelle est le seul indicateur qui compte : elle s'obtient uniquement par une analyse fiscale croisée des deux pays concernés.
Questions frequemment posees
Quelle est la fiscalité sur les plus-values immobilières au Portugal, en Espagne et à Maurice pour un Français ?
En Espagne, les résidents UE sont imposés à un taux fixe de 19 % sur la plus-value. Au Portugal, 50 % de la plus-value est soumise aux taux progressifs de l'IRS (13,25 % à 48 %), avec une retenue à la source de 25 % pour les non-résidents. À Maurice, la fiscalité est très allégée avec un taux d'imposition plafonné à 15 %, sans impôt sur les plus-values immobilières.
Un résident fiscal français doit-il déclarer en France un bien immobilier acheté à l'étranger ?
Oui, l'obligation déclarative est totale : tout résident fiscal français doit déclarer ses revenus mondiaux en France (CGI art. 4 A et 4 B), y compris les loyers et plus-values issus d'un bien au Portugal, en Espagne ou à Maurice, via le formulaire 2047. Les conventions fiscales évitent la double imposition mais ne suppriment pas cette obligation, et le défaut de déclaration expose à des pénalités substantielles.
Quel est le coût fiscal à l'achat d'un bien immobilier au Portugal ?
Au Portugal, l'acheteur supporte principalement l'IMT (Impôt Municipal sur les Transmissions), calculé sur le prix d'acquisition ou la valeur patrimoniale taxable (VPT), le plus élevé étant retenu. Une exonération d'IMT est possible pour une résidence principale dont la valeur ne dépasse pas 106 346 € sur le continent (132 933 € aux Açores/Madère). S'y ajoutent le Droit de Timbre et, annuellement, l'IMI et l'AIMI.
Est-ce qu'un bien immobilier à l'étranger entre dans le calcul de l'IFI en France ?
Oui, l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique sur l'ensemble du patrimoine immobilier mondial d'un résident fiscal français, en vertu de l'article 964 du CGI. Un appartement à Lisbonne, une villa à Marbella ou une résidence à Maurice sont donc intégrés dans l'assiette taxable, sauf dispositions contraires prévues par la convention fiscale applicable.
Pourquoi l'Île Maurice est-elle fiscalement attractive pour un investisseur immobilier français ?
Maurice présente un profil fiscal particulièrement avantageux : taux d'imposition sur les revenus plafonné à 15 %, absence d'IFI local, absence de droits de succession et de taxe sur les plus-values immobilières. La convention fiscale franco-mauricienne permet en outre d'éviter la double imposition. Ces avantages expliquent l'attrait croissant des investisseurs français pour des destinations comme Grand Baie.
Quels prélèvements sociaux s'appliquent en France sur les revenus d'un bien immobilier étranger en 2026 ?
En 2026, les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % pour les revenus fonciers issus d'un bien nu situé à l'étranger. Pour un bien exploité en location meublée non professionnelle (LMNP) à l'étranger, la LFSS 2026 porte ce taux à 18,6 %. Ces prélèvements s'appliquent en sus de l'impôt sur le revenu français résiduel, réduisant significativement la rentabilité nette affichée.
